La reconversión como viviendas de locales a pie de calle, generalmente comercios cerrados o lonjas sin uso alguno, se asocia normalmente a grandes ciudades, pero es un fenónomo que sin ser masivo está calando con fuerza en La Rioja y principalmente en su capital. Y en esa 'moda' que ya no se ve como algo extraño tienen mucho que ver la demanda de alojamientos turísticos y de viviendas con destino a alquileres de larga duración. 

Lo confirman los datos de concesión de licencias de obra y actividad y la concesión de cédulas de habitabilidad, que sin ser aún muy cuantiosas, sí marcan una tendencia clara al alza. Por ejemplo, en Logroño, el Gobierno de La Rioja, administración competente a la hora de calificar un espacio como viviena, es decir de otorgar la cédula de habitabilidad, autorizó durante los años 2022 y 2023 la reconversión de 24 bajos en viviendas, el doble que todas las  aprobadas en los nueve años anteriores, entre 2013, cuando comenzó a permitirse este tipo de actuaciones urbanísticas, y finales de 2021. 

Este tipo de obras no se circunscriben a la capital, que concentra prácticamente la mitad de la población riojana, sino que también se dan en el resto del territorio. Según fuentes del Instituto Riojano de la Vivienda (IRVI), la Dirección General de Urbanismo y Vivienda del Gobierno regional calificó como viviendas en 15 municipios del resto de la Comunidad un total de 37 inmuebles que anteriormente eran locales en plantas bajas. 

El interés creciente de propietarios de bajos sin uso por rentabilizarlos mediante su transformación en viviendas particulares o apartamentos turísticos también se evidencia en el número de licencias de obra aprobadas por el Ayuntamiento de Logroño, que tiene competencias a la hora de determinar las zonas donde el Plan General permite este tipo de reconversión y en la autorización de las obras de reforma para adaptar los locales, ya que determinar la habitabilidad o no de una vivienda y si su uso será familiar o turístico, es atribución de la Administración autonómica.

En la capital riojana, el número de licencias otorgadas el pasado año multiplica por seis las autorizadas en los dos ejercicios precedentes. En 2023, el Ayuntamiento de Logroño dio luz verde a diez expedientes de reconversión de bajos, que se tradujeron en la construcción de 19 viviendas en espacios a pide de calle, cuando un año antes fueron únicamente dos y otros dos expedientes en 2021, aunque finalmente solo dieron lugar a una sola vivienda. 

El tirón de los alojamientos turísticos queda claro al desglosar las licencias de obra. De las 19 viviendas autorizadas por el Consistorio logroñés, 16 presentaron la solicitud con el epígrafe de vivienda o apartamento turístico y solo tres exclusivamente como vivienda, indicaron fuentes municipales, que señalaron que algunos de los expedientes del pasado año se encuentran aún en fase de tramitación.

Es el caso de un proyecto que todavía puede consultarse en el apartado de información pública de la página web del Ayuntamiento para la construcción de tres apartamentos turísticos en sendas lonjas localizadas en los bajos del número cinco de la calle Olivares, en el barrio de La Estrella, una zona teóricamente poco explotada para este tipo de alojamientos por su lejanía al centro de la ciudad y las zonas de mayor tirón para los visitantes. En estos bajos, sin ningún uso comercial ni de otro tipo en la actualidad, el promotor plantea habilitar tres apartamentos turísticos de 57, 43 y 41 metros cuadrados, repartidos en un espacio que hace de sala de estar, cocina y comedor, un dormitorio y un baño, más un recibidor en el caso de uno de ellos. 

El campus tiene tirón. Una de las zonas que está suscitando mayor interés para habilitar alojamientos turísticos o incluso una pensión a cota cero es el entorno de la Universidad de La Rioja (UR). El movimiento de estudiantes procedentes de otras regiones y de otros países, junto con la presencia esporádica de conferenciantes o personas que acuden al campus riojano por distintos motivos ha animado la solicitud de licencias en sus alrededores.

Recientemente se sometía a información pública también otro proyecto para la adecuación de cuatro locales en planta baja en otros tantos apartamentos turísticos, por parte de un mismo promotor, la empresa La Cortijana SL, la mitad de ellos en la calle Cigüeña 38 y en el número 12 de Padre Martín. Los dos primeros tendrán una superficie que supera por poco los 36 metros cuadrados, suficientes para albergar un salón-cocina-comedor, dormitorio y baño. Los dos de Padre Marín son ligeramente más amplios y sobrepasan los 39 metros cuadrados. 

Casi a pie de campus, otro promotor ha solicitado licencia en el Ayuntamiento para poner en marcha una pensión con 11 habitaciones con baño  y dos cocinas comedor en unos bajos que ocupan actualmente los números 5 y 7 de la calle Luis de Ulloa. El proyecto prevé que el futuro alojamiento, que en los planes aparece denominado como Pensión La Universidad, ocupe una superficie útil de 438 metros cuadrados, con un presupuesto de 202.000 euros. 

Desde la patronal de la construcción CPAR la conversión de bajos en viviendas o alojamientos turísticos se ve con buenos ojos, «siempre que se cumpla la normativa de habitabilidad», comenta su secretario, Juan Ramón Liébana.

A juicio del directivo de CPAR, poner en funcionamiento locales vacíos, algo que resulta mucho más habitual en urbes grandes, como Madrid, no solo evita el deterioro de la imagen de la ciudad por la proliferación de escaparates cerrados, sino que genera empleo y actividad. 

Zonas no saturadas y Código de Edificación

Convertir un bajo en vivienda para uso particular o para explotarla como apartamento turístico no es complicado, aunque exige cumplir una serie de requisitos. El primero, que el Ayuntamiento certifique que el local en cuestión no esté en una zona que haya agotado ya todo el aprovechamiento residencial que establece el Plan General Urbano. Es preciso también presentar un proyecto de obras, que debe revisar el Ayuntamiento, y cumplir con el Código Técnico de Edificación, con el fin de que el Gobierno regional califique el local como vivienda o apartamento turístico y otorgue cédula de habitabilidad. Ese Código de Edificación obliga, por ejemplo, a disponer de una superficie útil mínima de 30 metros cuadrados y al menos un salón-cocina-comedor, un dormitorio y un baño.